Документи за разрешение за строеж в България — пълен списък 2026
Българското разрешение не е един документ — а папка от дванадесет. Подава се в три подпечатани екземпляра при главния архитект.
Законовият срок за разглеждане е 30 дни по ЗУТ чл. 145. Липсва ли подпис — този срок не тръгва.
Пълен списък с 12-те документа
Държим разпечатан списък във всяка папка. Това спестява седмици, защото нищо не излиза, докато всеки ред не е отметнат.
По-долу е списъкът с типична цена за 2026 г. за къща 100–200 m². Цените варират според района и сложността.
| # | Документ | Кой осигурява | Типична цена (2026) |
|---|---|---|---|
| 1 | Нотариален акт | Нотариус / собственик | Вече притежаван |
| 2 | Скица | Кадастър / АГКК | €15–€40 |
| 3 | Виза за проектиране | Главен архитект | €60–€150 |
| 4 | Геодезическо заснемане | Лицензиран геодезист | €250–€500 |
| 5 | Геоложки/хидроложки доклад | Лицензиран геолог | €350–€800 |
| 6 | Становища от експлоатационни дружества | Електро, ВиК, газ | €0–€200 |
| 7 | Част архитектура | Архитект с КАБ | включена в проектантска такса |
| 8 | Конструктивна част | Лицензиран конструктор | включена |
| 9 | Технически контрол | Независим контрол КИИП | €200–€500 |
| 10 | Части ел., ВиК, ОВК | Лицензирани инженери | включени |
| 11 | Част енергийна ефективност | Лицензиран енергиен одитор | €200–€450 |
| 12 | Част пожарна безопасност (>200 m² или 3+ етажа) | Лицензиран инженер ПБ | €250–€600 |
Подреждаме всичко така, че нищо да не чака друго. Вижте реда на документите на ясен език.
Преди подаване: виза и документи за имота
Всичко започва с визата за проектиране от главния архитект. Тя потвърждава какво може да се строи в имота.
Визата се издава от ПУП на населеното място. Ако имотът няма ПУП — той е първа стъпка и добавя 3–6 месеца.
След това поръчваме скица и ново геодезическо заснемане. Геодезията показва точни коти, граници и съществуващи дървета.
При съмнително земно основание добавяме геоложки доклад. На наклонени терени или близо до реки го третираме като задължителен.
Становищата от ЕРП, ВиК и газовия оператор са последни в подготвителната фаза. Те отговарят с условия за присъединяване.
Проектът: всички 9 задължителни части
Наредба №4 изброява частите на проекта. За жилищна къща и деветте важат при необходимост: архитектура, конструкции, технически контрол, електрическа инсталация, ВиК, ОВК, енергийна ефективност, пожарна безопасност (за >200 m² или 3+ етажа), вертикална планировка / трасировъчен план.
Всяка част се подписва и подпечатва от проектант с лиценз от КАБ или КИИП. Три еднакви хартиени екземпляра плюс цифрово копие.
Координираме частите, за да избегнем най-честата причина за връщане — чертежи, които не съвпадат. Конструкцията трябва да съвпада с архитектурата до милиметър.
Пожарната безопасност е задължителна над 200 m² или три етажа. Под този праг често стига пожарна записка.
Частта енергийна ефективност води към нашето ръководство за енергийни класове. Целевият клас се декларира тук — не след строежа.
Подаване, такси и 30-дневният законов срок
Папката се подава на едно гише. Проверяват за пълнота в 7 дни и едва тогава тръгва 30-дневният срок по ЗУТ чл. 145.
Таксата за къща 100–200 m² през 2026 г.: €350–€700 според общината. София и Бургас са в горния край.
| Стъпка | Кой | Законов срок |
|---|---|---|
| 1. Проверка за пълнота | Служител в общината | 7 дни |
| 2. Технически преглед | Главен архитект и експерти | 30 дни (ЗУТ чл. 145) |
| 3. Издаване на разрешение | Главен архитект | в срока за преглед |
| 4. Срок за обжалване | Съседи / общественост | 14 дни |
| 5. Влиза в сила | — | ден 51 от подаването |
За правната рамка вижте ДНСК и регистъра на КАБ.
Какво води до отказ — и как се поправя
Отказите се групират около три причини. Липсващи становища, липсваща пожарна част и конструкции, които противоречат на архитектурата.
Смекчаваме всяко, като поръчваме становищата рано и правим финална координация. Проект Casa Shanti беше одобрен от първо подаване именно с тази дисциплина.
Повечето откази се връщат със списък забележки, а не категорично “не”. Поправяте, подавате отново и 30-дневният срок започва пак.
Работата ни по Residential Complex следва същия процес в по-голям мащаб. Вижте също ръководството за разрешения и как се строи къща в България.
ЧЗВ
Мога ли сам да подам заявлението?
Да, като собственик може да го внесете. Но всеки подпечатан лист вътре трябва да е подписан от проектант — КАБ за архитектура, КИИП за инженеринг. Подаването не изисква архитект; подготовката — да.
Какво ако общината пропусне 30-дневния срок?
По ЗУТ чл. 145 мълчанието не е автоматично одобрение. Подавате официално искане и ескалирате до ДНСК, но на практика учтиво писмо на ден 35 отпушва преписката.
Нужна ли е пожарна безопасност за малка къща?
Под 200 m² и до три етажа пълната пожарна част обикновено не е задължителна. Стига кратка пожарна записка — но проверете в общината, някои са по-строги.
Приемат ли се сканирани копия?
Не. Изискват се три еднакви хартиени комплекта с мокри печати. Цифрово копие също се иска, но не замества хартията.
Колко време важи разрешението за строеж?
Българското разрешение важи 3 години за започване на строежа. След старт остава валидно 5 години. Неизползвано — изтича и се подава отново.
Свържете се с нас за вашия проект
Подготвяме папки за разрешение за клиенти в цяла България — пишете ни тук.
